Как обменять двушку в панельном доме Киева на квартиру в новострое

Многие обладатели квадратных метров в старых домах хоть раз да задумывались: а не обменять ли их на новострой? Тем более что цена квадратного метра на первичке традиционно ниже, чем на вторичке. «Вести» решили оценить, насколько сегодня выгодно продать квартиру, построенную до 1990-х годов, и купить жилье на первичном рынке. Для удобства расчетов мы взяли условную двушку на массиве Оболонь, который застроен панельными многоэтажными домами, с удобной инфраструктурой и транспортной развязкой, и задались вопросом: где можно на эти же средства купить новостройку?
 

Нюансы обмена

Есть несколько аргументов, почему такая идея не лишена смысла. Во-первых, по словам Александра Немтырева, руководителя департамента маркетинга и рекламы жилищных комплексов «КАН Девелопмент», в столице за последние десять лет количество строительных площадок выросло с 70 до 300. Это значит, что есть огромный выбор жилья — от эконом- до премиум-класса. Во-вторых, традиционно стоимость жилья на вторичном рынке приблизительно на 30% выше, чем у новостроек на этапе котлована. Исключение — Шевченковский район, где жилье в новостроях дороже, чем в старых домах, поскольку здесь не строят квартиры экономкласса (см. инфографику «Стоимость квадратного метра»).

Пресс-секретарь корпорации «Укрбуд» Глеб Шимовнев утверждает, что даже в пределах Оболони можно продать вторичное жилье и найти предложение нового по приемлемой цене.

«Если изучить актуальные предложения по продаже двухкомнатных квартир на Оболони, то можно увидеть, что цена квадратного метра на вторичном рынке варьируется от $635 до $910, в зависимости от расположения дома и состояния жилья. В среднем выходит $773 за квадрат. В то же время на Оболони квартиру в новострое в десяти минутах ходьбы от метро можно найти по $700 за квадратный метр», — говорит эксперт.

По его словам, стоимость ремонта под ключ в двухкомнатной квартире обойдется примерно в 2500 грн за квадрат, т. е. еще $88 к цене квадратного метра в новостройке.

«Итого получаем сумму — $788 в современной новостройке класса комфорт против $773 на вторичке. Если брать в качестве примеров старые и новые квартиры площадью 70 кв. м, то итоговая разница в цене составит где-то 30 тыс. грн», — отметил Шимовнев.

А вот по мнению директора отдела продаж DIM Group Павла Подраного, продать старую жилплощадь и купить новую в том же районе может быть проблематично.

 

«Типовая площадь двухкомнатной квартиры старого жилого фонда Оболони составляет около 45 кв. м. В зависимости от состояния и места расположения цены на такие квартиры варьируются в диапазоне от $1000 до $1500 за квадрат. Если взять средний показатель на уровне $1200, то за такое жилье можно выручить порядка $54 тыс. (или около 1,55 млн грн по курсу 28,50 грн/$). Первая проблема, с которой придется столкнуться, — это отсутствие предложений квартир аналогичной площади (45 кв. м) в современных новостройках. Как правило, двухкомнатные квартиры сейчас строят площадью от 55 кв. м и более. Да и то, таких предложений очень мало», — сказал Подраный.

По его словам, двухкомнатных квартир площадью 55–60 кв. м в новостроях не так уж много. Таковые можно найти в Соломенском, Днепровском, Подольском и Голосеевском районах. Это жилье в домах эконом- или комфорткласса.

«Судить, насколько выгодным будет такой обмен, сложно, ведь на деле прирост площади составит 10–15 кв. м, а это значит, что покупателю необходимо будет найти средства на дополнительные метры и на их ремонт. А это затратное удовольствие», — добавил эксперт.

 

Дополнительные метры за счет удаленности от города

Если владелец вторички на Оболони готов переехать в другие районы или пригород, то шансов уложиться в бюджет, то есть ограничиться суммой, вырученной от продажи старой квартиры, становится больше. Ведь, как известно, стоимость квадратного метра традиционно зависит от удаленности новостройки, наличия метрополитена и удобства транспортных развязок. Кроме того, важную роль в ценовой политике играет и класс самого жилья — цена квадратного метра в экономклассе, естественно, будет ниже класса комфорт, не говоря уже о домах бизнес-класса, расположенных в том же районе.

Чтобы после продажи жилплощади на вторичном рынке и приобретения новостройки у вас остались средства на ремонт квартиры, необходимо расширить географию поиска и присмотреться к ближайшим пригородам. «Причем понятие «ближайшие» здесь может быть весьма конкретным, — считает Павел Подраный. — Например, Бровары находятся в 15 минутах езды от столичного метро. И там двухкомнатную квартиру площадью около 80 кв. м можно приобрести за 1,17 млн грн (или $41 тыс.). После такой покупки останется еще 370 тыс. грн на ремонт, чего вполне достаточно для получения качественного результата. И в таком случае прирост площади составит 35 кв. м».
 

Квартиры с ремонтом

В борьбе за покупателя застройщики готовы предоставлять дополнительные бонусы. Например, многие строительные компании оборудуют квартиры индивидуальными счетчиками, в том числе и отопления, а технические решения предусматривают регулировку уровня отопления, что дает возможность будущим жильцам регулировать объемы потребления коммунальных услуг и избегать переплаты услуги по «средним» расчетам потребления. Некоторые компании продают квартиры, уже оборудованные сантехникой, с минимальным набором ремонтных работ, которые большинству жильцов приходится делать самим после сдачи дома.